주택 소액임차인 최우선 변제금 | 경매 권리분석

자신이 살고 있는 집에 갑작스럽게 경매로 넘어갔다고 하여 내 보증금을 지킬 수 있는지 걱정스러울때가 있습니다. 이럴때 내 보증금을 받을 수 있을까? 일부라도 받을 수 있을까? 걱정스러운데요. 

 

주택 임대차 보호법 제 8조(보증금 중 일정액의 보호)에서는 우선변제을 받을 임차인은 보증금 중 일정액의 범위와 기준에 따라서 보호 받게 되는데요. 우리는 그걸 편의상 소액임차인 최우선 변제금이라고 합니다. 

즉, 보증금이 적은 임차인은 경매로 집이 넘어가더라도 법으로 정한 금액에 따라 보증금을 보호 받을 수 있게 됩니다. 

 

 

주택임대차보호법

 

주택 소액임차인 최우선 변제금액이란?

원래 임차인은 돈을 받을 수 없는 상황이였지만, 소액임차인 보호로 인해 낙찰가 중의 일부를 받을 수 있게 됩니다. 

 

소액임차인 조건 제3조 1항을 따르는데요. 아래의 내용을 확인해야됩니다. 

• 필수적으로는 전입신고와 배당요구가 필요합니다.
• 확정일자가 없는 경우 0순위 배당만을 받게 됩니다. (최우선 변제금을 제외한 나머지의 보증금이 있다고 하면 배당순위에 들지 못합니다.)

 

주택 소액임차인 최우선 변제금액

소액의 기준이라는 것은 매번 바뀌는데요. 기준 시점, 지역, 임차인 보증금 범위에 따라서 최우선 변제금이 다르게 됩니다. 

 

여기서 기준 시점은 근저당 혹은 가압류/압류의 연도월일 시점을 정확히 확인하여야 합니다. 

 

(표 내용 출처 : 법원 인터넷등기 소액임차인 안내)

법원 인터넷등기소

 

기준시점	지역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위 (최우선 변제금)
2001. 9. 15~	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역	4,000만 원 이하	1,600만 원
	광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)	3,500만 원 이하	1,400만 원
	그 밖의 지역	3,000만 원 이하	1,200만 원
2008. 8. 21~	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역	6,000만 원 이하	2,000만 원
	광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)	5,000만 원 이하	1,700만 원
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원
2010. 7. 26~	서울특별시	9,500만 원 이하	3,200만 원
	수도권(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5,500만 원 이하	1,900만 원
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원
2014. 1. 1~	서울특별시	1억 원 이하	3,400만 원
	수도권(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별차치시	8,000만 원 이하	2,700만 원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 밖의 지역	4,500만 원 이하	1,500만 원
2016. 3. 31~	서울특별시	1억 1천만 원 이하	3,700만 원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시	1억 원 이하	3,400만 원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원
2018. 9. 18~	서울특별시	1억 5천만 원 이하	5,000만 원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시	1억 원 이하	3,400만 원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원
2021. 5. 11~	서울특별시	1억 6천500만 원 이하	5,500만 원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 3천만 원 이하	4,800만 원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	7,000만 원 이하	2,300만 원
	그 밖의 지역	6,000만 원 이하	2,000만 원
2023. 2. 21~	서울특별시	1억 6천500만 원 이하	5,500만 원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4천 500만 원 이하	4,800만 원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만 원 이하	2,800만 원
	그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

 

소액임차인 : 주택가액 1/2 조항

주택 임대차 보호법 제8조 제3항에 따르면, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 

즉, 소액임차인의 보증금이 낙찰가의 절반을 넘어가는 경우 1/2 조항에 따라 1/2만 주자는 내용입니다.

 

예를 들어 최우선 변제금액 표에 따라 보증금 범위/최우선 변제금(9500/3200)을 확인하였고, 낙찰금액이 5,000만원이라고 한다면 1/2조항에 따라 절반(2,500)만 주자는 내용입니다.